Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã mang lại một số lợi ích nhất định đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2019. Tuy nhiên, “những lợi ích này chỉ mang tính ngắn hạn”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định.

Hiện tại, các cụm và khu công nghiệp của Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là giới đầu tư đến từ châu Âu. Savills Việt Nam đánh giá đây là tác động tích cực từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam vừa ký với châu Âu.

Nhìn vào chỉ số kinh tế của Ngân hàng Nhà nước và các đơn vị cung cấp, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định. Thế nhưng, theo ông Troy Griffiths, phân khúc văn phòng đang chịu áp lực nhất thị trường, khi nguồn cung không còn nhiều và giá thuê tăng mạnh.

Điển hình tại Hà Nội, giá thuê gộp trung bình tăng 1% theo quý và 3% theo năm. “Giá thuê có thể tăng mạnh hơn trong một, hai năm tới”, vị này dự báo. Ông hi vọng với nguồn cung được tung ra trong năm tới sẽ đáp ứng được nguồn cầu của thị trường.

Trong 6 tháng còn lại của năm 2019, nền kinh tế Việt Nam có thể không giữ được mức tăng trưởng như năm trước. Có thể thấy, thị trường đang có phần chững lại, từ đó đại diện Savills lưu ý rằng sẽ có vài phân khúc nóng cục bộ. Cụ thể, ông Troy Griffiths cho rằng chi phí đất và giá đất tăng cao, tạo thành những cơn sốt đất nền cục bộ. “Đất nền và condotel đang chịu những rủi ro từ các hoạt động đầu cơ”, ông nói.

Việc phân khúc nhà ở chững lại cũng là yếu tố mà theo ông Troy Griffiths là “cần lưu tâm”. Tình trạng này diễn ra sau giai đoạn phát triển nóng có thể là do những hoạt động đầu cơ nhất định. Trong quý 1/2019, chỉ số giá nhà ở tăng khoảng 1 điểm theo quý và 3 điểm theo năm, đạt 107,2 điểm. Còn ở thị trường TP.HCM, chỉ số giá nhà ở đạt 95,4 điểm, ổn định theo quý và tăng 1 điểm theo năm.

“Ở bất cứ thị trường nào, khi nhu cầu đầu cơ lớn hơn nhu cầu thực sẽ đem lại nhiều rủi ro hơn”, ông Troy Griffiths nói và xác nhận thêm thực tế người Việt Nam thích đầu tư bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở. Tại cả thị trường TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung căn hộ hạng C đang khá lớn, đặc biệt là thị trường TP.HCM. Savills Việt Nam cho đây là phân khúc đa số người mua nhà có nhu cầu thực.

Ngoài ra, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam còn khẳng định một tin tốt rằng “không có tình trạng bong bóng” trên thị trường sắp tới, bởi yếu tố chính dẫn đến tình trạng này là nợ xấu, mà điều này lại chưa được ghi nhận ở thị trường Việt Nam đến hiện tại.

Mô hình homestay nở rộ

Số liệu thống kê của Công ty Dữ liệu và phân tích cho thuê ngắn hạn (AirDNA) tại Việt Nam cho thấy, trong vòng hơn 2 năm trở lại đây (từ 2017 đến nay), số lượng homestay chỉ tính riêng ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Nếu như năm 2017, có khoảng 8.000 sản phẩm (riêng Tp. Hồ Chí Minh có 5.000 sản phẩm) thì đến nay đang tăng lên gần 30.000 sản phẩm (trong đó Hà Nội chiếm khoảng 11.000 sản phẩm), tăng khoảng 4 lần so với thời điểm cách đây 2 năm.

Theo tìm hiểu, quá trình xây dựng hoặc cải tạo 1 homestay rất nhanh, chỉ khoảng 2 tuần – 3 tháng là nhà đầu tư đã có thể bắt tay vào khai thác kinh doanh để thu hồi vốn. Hiện nay, giá cho thuê homestay tại Hà Nội dao động khoảng từ 300.000 đồng đến trên 3 triệu đồng/căn tùy vào chất lượng và tiện nghi của từng homestay.

Với thời đại công nghệ phát triển như hiện nay, chủ homestay không cần mất nhiều chi phí quảng cáo trên các phương tiện truyền thông mà thường đăng thông tin cho thuê trên các trang mạng... Nếu tỷ lệ đặt phòng khoảng 60% thì 1 tháng chủ homestay đã có khoảng 5,4 – 54 triệu đồng/căn. Trừ chi phí quản lý, thuê căn hộ thì đây là mức thu nhập ấn tượng, rất phù hợp để công chức, dân văn phòng có thêm nguồn thu nhập thụ động ngoài công việc chính.

Được đánh giá là kênh đầu tư mới, đem đến lợi nhuận cao, tiềm năng phát triển trong tương lai, tuy nhiên để thành công với mô hình kinh doanh này không phải dễ dàng. Trao đổi với chị Nguyễn Thị Hồng Vân, chủ một homestay trên đường Âu Cơ (Tây Hồ, Hà Nội), chị Vân cho biết, chị đã kinh doanh homestay được hơn 2 năm. Ban đầu chị đầu tư xây dựng 1 căn hộ với số vốn hơn 400 triệu, vay từ ngân hàng. Sau 3 tháng, homestay của chị Vân đi vào hoạt động. Nguồn thu của chị Vân quanh năm, doanh thu trung bình mỗi tháng từ 100 – 150 triệu. Sau khi trừ các chi phí quản lý, thuê đất… chị lãi khoảng 60 – 100 triệu. Sau 1,5 năm chị hoàn vốn. Thấy tiềm năng của mô hình kinh doanh này, 1 năm trở lại đây, chị xây dựng thêm 2 căn homestay khác bên cạnh với chi phí khoảng 700 triệu, dự tính sẽ hoàn vốn trong năm nay.

Hiện tại có còn một vốn bốn lời?

Nhận định về thị trường homestay tại Hà Nội, chị Vân chia sẻ: “Hiện nay kinh doanh homestay vô cùng cạnh tranh. Không chỉ các homestay cạnh tranh với nhau, mà còn phải cạnh tranh với vô số khách sạn, nhà nghỉ lớn nhỏ, đã có rất nhiều homestay phải sang nhượng lại. Bởi nhiều bạn trẻ chỉ nghĩ đơn giản, đầu tư thiết kế độc, lạ, ở trung tâm phố cổ là có thể hút khách. Có nhiều người còn bỏ cả công việc chính để đầu tư vào kinh doanh homestay.”

Theo chị Vân, nhiều bạn cho rằng tìm thuê được 1 căn chung cư cũ tại trung tâm phố cổ Hà Nội để kinh doanh mô hình này với giá 6 triệu là đã hời. Nhưng khi vào làm với giá cho thuê khoảng 800 ngàn/đêm, chỉ 60% số ngày trong tháng là có khách thuê, trừ các chi phí điện nước, nhân viên… chỉ còn lãi khoảng 8-9 triệu nếu tính toán tốt. Chưa kể đến kinh doanh homestay cũng khá vất vả khi nhà cửa hỏng hóc, đồ đạc bị khách làm hỏng phải tự sửa chữa để bớt chi phí. Hay giờ giấc của khách cũng không cố định, nửa đêm, sớm tối bất cứ khi nào có điện thoại là phải có mặt để trao chìa khóa phòng. Không chỉ vậy, nhiều khách hàng gọi điện đặt phòng nhưng lại không đến khiến cho phòng bị bỏ trống, có trường hợp khách hàng lặng lẽ bỏ đi mà không thanh toán tiền phòng... Chính vì vậy, nhiều bạn đang kinh doanh kiểu “lấy công làm lãi” và sang nhượng homestay sau một thời gian ngắn kinh doanh.

“Tuy nhiên, theo mình thì không một ngành nghề nào, môi trường nào mà không có sự cạnh tranh. Vì vậy, muốn phát triển tốt mô hình kinh doanh này, cần phải tìm một lối đi riêng, định hình phong cách và xác định rõ khách hàng mục tiêu của mình, có chiến lược rõ ràng… mới có khả năng thành công được!” chị Vân vui vẻ chia sẻ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, kinh doanh mô hình homestay có nhiều tiềm năng và sẽ bùng nổ trong khoảng 3-5 năm tới, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do nhà đầu tư thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm hay địa điểm không hợp lý, sự thiếu ý thức của khách hàng, chủ nhà yêu cầu tăng giá, đòi nhà... Điều này cũng hợp lý, bởi theo số liệu thống kê của Công ty AirDNA Việt Nam, tính đến hết năm 2018, tổng số homestay được ghi nhận tại Hà Nội là trên 11.000 sản phẩm nhưng chỉ có khoảng 6.400 sản phẩm là có hoạt động thực sự, số còn lại là hoạt động không hiệu quả hoặc đăng ký nhưng không hoạt động.

Broland.vn